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德国投资房产移民(二)

类别:德国投资移民   发布时间 :2019-07-09    浏览人次 :329

这篇文章是刚刚的德国投资房产移民(一)续集

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不过,与住宅合作社合作共建,与居民自建或个人合作建房有很大的区别。

首先,个人合作建房,房子产权是个人的,而通过住宅合作社合作共建的房子的产权是社员共同持有的。

其次,住宅合作社有吸收存款的功能,可以集中社员的钱用于建房。

再次,住宅合作社作为一个整体申请贷款,银行的风控、尽职调查难度就会大幅度下降,有明显的规模效应,更容易获得贷款。最后,与住宅合作社合作建房之后,合作社会统一管理这些住房,所以也会负责住宅的维护。

2010年,德国一共有1850家住宅合作社,管理着218万套住宅。其实在整个历史上,住宅合作社盖的房子是远远超过这个数字的,有些房子已经通过私有化方式卖给了社员。2010年,德国住宅合作社大概有280万个注册社员,这些人背后对应着大概460万左右的居住人口,相当于德国人口的6%-7%。

政府对与住宅合作社合作建房给予了多方面的政策支持:一是提供长期低息贷款;二是给予借款保证;三是提供合理价格的土地;四是减少税收,对所得税、财产税、土地转移税和交易税等,均以较低税率征收;五是补贴租金;等等。

不过,从1986年开始,随着社会住房的市场化,政府对住宅合作社的支持也在减少。例如,德国开始把贷款期限缩短到了10-15年,而且开始收取利息。1990年,德国废除了国有住房公司和住宅合作社不能盈利的限制,这些住宅合作社开始商业化运作,接受带有纯投资性目的的社员。

德国政府不仅在供给上下功夫,也在需求上下功夫,以保障低收入家庭的住房需求。对于低收入家庭,政府推行“社会住房”和“住房金”等资助政策给予保障。详细来说,即通过不同的补贴方式,提供可出租的公寓楼、合作社住宅,以低于成本的租金供应给低收入阶层。此外,德国政府还实施“住房金”制度,通过向低收入家庭提供补贴,帮助这部分人群获得合适的住房。


6.保护承租者权益,严控炒房行为

德国房价水平较低,还和其发达的租赁市场有关。

居民可以租到稳定可靠的房子,买房的需求就相应下降了。德国拥有欧洲最大的租赁市场,有90%的家庭在市场上自由租房,受《租房法》保护,另外10%的家庭租用社会住房或廉租房,受政策性住房法律的保障。2014年,在德国只有52.4%的居民拥有自己的住房,这个数字在主要发达国家中是最低的。也就是说,在德国有接近一半的居民靠租房生活。

为什么德国的租赁市场如此发达?

首先,德国居民不需要通过买房来获取公共资源,户籍和住房一般不会成为居民享受当地公共资源(子女上学、医疗、养老等)的门槛。

其次,德国还出台了《租房法》和《经济犯罪法》等法律来保护承租者的利益。

比如,法律对房租做了上限限制。由于房屋的具体情况各异,房屋租金由租赁双方自行协定,仍属市场化行为。但出于对承租人的利益保护,法律对房租做了上限限制:如果房东所定的房租超出“合理租价”的20%,那么出租人的行为就构成了违法行为,承租人可以向法庭起诉;如果所定的房租超出“合理租价”的50%,那么出租人的行为就构成了犯罪,将受到更高额度的罚款,甚至被判三年徒刑。

对于其中谈及的“合理租价”,政府方面提供了充分的指导价参考。各地区的市政建设部门会与房客协会、房屋租赁和买卖中介机构,定期根据当地通常情况下的房租价格统计结果来制定一张“租房价格表”。该表会详细列示不同类型、不同地理位置的房屋的合理租金建议,并公开发表。这份表格有着公认的权威性,可以作为法庭审理案件时判断房租合理与否的依据。

此外,政府从居民和开发商两个方面严格控制炒房行为,也维护了德国房地产价格的稳定。政府对房地产商采取严格的限价政策,根据《经济犯罪法》,如果开发商制定的房价超过合理房价的20%,那么购房者就可以向法庭起诉开发商;如果超过50%,那么将被定性为“获取暴利”,开发商可能会被处以高额罚款和三年有期徒刑。

为了防止居民炒房,德国政府的管制也非常严格:购房人在住房交易时需支付3%的过户费、5%的评估费和25%的资本利得税,以及累进税率的个人所得税。在交易时,如果售房人对房屋持有超过10年,则不需要支付资本利得税;若未满10年,则需缴纳的应税资本利得为“房屋出售价格—取得房屋成本价格—可抵扣的修缮成本价格”,并严格按照个人所得税的累计税率进行征税。


综合上述内容可知,德国房价长期稳定在较低水平,可以归结为两条根本原因:

第一,住房供应量总体较为充足而且供给结构也在不断优化中,居住需求得到了很好的满足;

第二,炒房成本增加,投资需求受到抑制保护了租赁者利益,使居住需求得到满足,同时努力做到“房住不炒”。

但是,德国的经验不一定能移植到其他国家,移植了也不一定有效。

从德国的经验中,我们看到的是,房价并不神秘,满足供给、需求决定房价的基本规律。同时也要看到,2012年以来,柏林和慕尼黑的房价快速上涨,柏林的房价翻了一倍,慕尼黑的房价也已经涨了66%,增速甚至快于伦敦(61%)。

目前,欧洲经济虽然复苏,但是依然实行负利率,说明投资机会依然不多,房地产在长期内的保值、增值作用会得到进一步体现。而德国作为欧洲最大、最有活力的经济体,房价可能继续上行。在不久的将来,关于德国房价低的论断,可能成为历史。


标签: 德国房屋房价体系德国的经济水平